تهیه و تنظیم : جعفر احمدی محمودآبادی

آذرقلم: پیش از آنکه نحوه احتساب و تعیین مالیات بر درآمد اجاره و سایر در آمدهای املاک را بیا کنیم، ابتدا به معرفی در آمدهای مختلف ناشی از املاک می پردازیم اهم مواردی که موجب کسب در آمد از املاک می شوند، عبارتند از:
1- اجاره 2- حق واگذاری (سرقفلی) 3-انتقال قطعی(از طریق فروش یا معاوضه یا صلح یا هبه معوض) 4- حق رضایت مالک (در مواردی که مستأجر و صاحب سرقفلی برای انتقال محل به غیر، لازم است در قبال پرداخت وجهی رضایت مالک را جلب نماید 5- حق ارتقای به ملک غیر (ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری مانند داشتن مجرای آب در ملک دیگری یا حق عبور از ملک غیر) 6- بهره مالکانه معادن معدنی که در زمین کسی واقع شده باشد ملک صاحب زمین است و استخراج آن تابع قوانین مربوط به استخراج معادن است، اما به هر حال اگر از این بابت وجهی به صاحب ملک پرداخت شود، در آمد وی محسوب و مشمول مالیات خواهد شد.علاوه بر موارد فوق باید توجه داشت که ملک ممکن است مورد بهره برداری برای کشاورزی نیز واقع شود، اما در طبقه بندی در آمدها، در آمد کشاورزی خود به طور جداگانه شناسایی و مد نظر قرار می گیرد. 7- در موارد فروش ملک و دادن مهلت با ذکر این مقدمه نسبت به نحوه احتساب مالیات موارد مهم می پردازیم:
مالیات اجاره
برای محاسبه مالیات اجاره ابتدا باید میزان مال الاجاره مشخصی گردد در قانون مالیاتهای مستقیم دو طریق برای تعیین اجاره بها پیش بینی شده است.اگر بین موجر و مستأجر سند اجاره رسمی تنظیم گردیده باشد و ضمنا مستأجر به غیر از مال الاجاره وجه دیگری به عنوان ودیعه و یا عناوین دیگر مثلا به صورتی که در افواه عامه رهن و اجاره گفته می شود و به صاحب ملک نپرداخته باشد مال الاجاره از روی همان سند رسمی تعیین خواهد شد و چنانچه واگذاری ملک بدون سند رسمی صورت گرفته و یا در صورت وجود سند از ارائه آن خوداری گردد و یا علاوه بر اجاره وجه دیگری هم نزد مالک سپرده شده یا ملک به رهن تصرف واگذار شده باشد، مال الاجاره از طریق ارزیابی و بر اساس مقایسه با املاک مشابه معین می گردد.
پس از مشخص شدن اجاره که معمولا به طور ماهانه منظور می شود میزان برای هر سال شمسی محاسبه می گردد، حال اگر در تمام طول سال ملک در اجاره نبوده باشد، فقط مال الاجاره همان مدت از سال در اجاره بوده است منظور می شود آنگاه بیست وپنج درصد (یک چهارم) مال الاجاره مذکور بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره کسر و سه چهارم باقیمانده به عنوان در آمد مشمول مالیات تلقی می گردد.در آمد مشمول مالیات اخیر مورد اعمال نرخ مالیاتی که طبق ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم تصاعدی می باشد(به ترتیب 15 درصد تا 35 درصد)قرار گرفته مالیات متعلق به آن محاسبه می شود.به عنوان مثال،اگر ملکی در سال 1381 فقط به مدت سه ماه به قرار ماهی 000/000/1 ریال (با سند یا از طریق ارزیابی) در اجاره بوده و ملک متعلق به یک نفر باشد مالیات مربوط به دوره عمل سال 1381 از بابت اجاره ملک مذکور به طریق زیر محاسبه خواهد شد.
مال الاجاره سه ماهه در سال 81 000/000/3=3*000/000/1
با کسر 25 درصد مال الاجاره در آمد 000/250/2=75%*000/000/3 مشمول مالیات بدست می آید.
مالیات 500/337=15% نرخ ماده 131*000/250/2
در صورتیکه ملک به اجاره واگذار شده متعلق به اشخاص حقوقی باشد،نرخ ماده 131 به در آمد مشمول مالیات اجاره اعمال نمی شود و از نرخ مقرر در ماده 105 به میزان 25 ردصد خواهد شد.
در خصوص املاک مشاع باید دقت شود که سهم مال الاجاره و در آمد مشمول مالیات مربوط به هر شریک جداگانه تعیین و سپس مورد اعمال نرخ مالیاتی قرا ر می گیرد که طبعا در این صورت مالیات با لنسبه کمتری تعلق خواهد گرفت در اجاره دست دوم، مابه التفاوت در یافتی و پرداختی مشمول مالیات به نرخ ماده 131 می باشد یکی از اختلافات بارز بین مودیان محترم و اداره امور مالیاتی در خیلی از موارد بر سر اجاری بودن یا نبودن ملک است.ممکن است ماموران مالیاتی ضمن واحدیابی و تحقیقات محلی ملکی را به عنوان اجاره استفاده از ملک توسط اقوام،واگذاری به طور به طور مجانی و بد حسابی مستأجر و عدم پرداخت تمام یا قسمتی از مال الاجاره نسبت به مطالبه مالیات اعتراض نماید.در این راستا یاد آوری می شود که بطور کلی ملک مورد استفاده غیر مالک اجاری تلقی می گردد اما در عین حال قانون مالیاتهای مستقیم تسهیلات و معافیتهای را در این ماده قائل شده است که اگر مودیان اطلاع به حداقل کاهش خواهد یافت.
مهمترین این موارد معافیت و تسهیلات قانونی به قرار زیر می باشد:
1. محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و افراد تحت تکلف مالک اجاری تلقی نمی شود،مگر آنکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می گردد.
2. املاکی که مجانا در اختیار سازمانهای موضوع ماده 2 این قانون قرار می گیرند غیر اجاری تلقی می شوند.
3. چنانچه مالک ملک مسکونی خود را به اجاره واگذار و محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید،مال الاجاره پرداختی از مال الاجاره دریافتی کسر و بقیه طبق مقررات مشمول مالیات خواهد شد.
4. در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه در آمدی دیگر ندارد در سال 1381 مبلغ 000/400/17 ریال در آمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می باشد به شرط اینکه اینگونه افراد به تسلیم اظهارنامه خاصی که مربوط به این موضوع است اقدام نمایند.
5. در موارد فروش ملک محل سکونت و دادن مهلت تخلیه بدون اجاره بها،ملک مزبور تا شش ماه به شرط ذکر آن در سند غیر اجاری و معاف از مالیات شناخته می شود.
6. مالکان مجتمعهای مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهر سازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صددرصد(100%) مالیات بر درآمد معاف می باشد در غیر اینصورت در آمد هر شخصی ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصدوپنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.
یاد آوری
1. اگر کسی ادعا نماید که ملک خود را به طور مجانی در اختیار شخصی غیر گذاشته است و این ادعا را شخص اخیر نیز تایید نماید، در اینصورت مالک معاف اما از شخص که از ملک استفاده می نماید مالیات بر درآمد اتفاقی که میزان آن بیش از مالیات اجاره خواهد بود، مطالبه می گردد.
2. باتوجه به توضیحات فوق مودیان محترم در اعتراض به مالیات مستغلات باید محدوده مقررات قانون انتظار تعدیل مالیات را داشته باشند.
تکالیف مودیان
صاحبان در آمد اجاره مکلفند برای هر سال شمسی تا آخر تیرماه سال بعد اظهارنامه مالیاتی که فرم را ادارات امور مالیاتی در اختیار می گذارند،تنظیم و به اداره مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را پرداخت نمایند.حال آنکه خودداری از تسلیم اظهارنامه و پرداخت مالیات در موعد مقرر سبب مطالبه مالیات و وصول جرایم خواهد شد.
مالیات بر نقل و انتقال املاک و سر قفلی
وقتی ملکی به فروش برسد و یا از طریق عقد دیگری مانند صلح معوض منتقل شود انتقال دهنده نسبت به ارزش معاملاتی آن ملک (که بعضا به اصطلاح قدیمی آن را قیمت منطقه ای می گویند)به نرخ پنج درصد (5%) مشمول مالیات می گردد و اگر ملک دارای سرقفلی هم منتقل گردد،خواه دریافت کننده سر قفلی مالک باشد یا مستأجر، مطالبه مالیات از صاحب در آمد فقط بابت بهای سر قفلی با نرخ دو درصد(2%) به عمل می آید لازم به ذکر است که اگر در سند انتقال ملک شرط فسخ آورده شود این شرط مانع از وصول مالیات نقل و انتقال قطعی نخواهد بود یاد آور می شود بهای ملک یا عین معامله به هر میزان که در سند انتقال ذکر گردد در احتساب مالیات نقل و انتقال قطعی موثر نخواهد بود و مالیات به همان ماخذ ارزش معاملاتی محاسبه و وصول خواهد شد مگر آنکه انتقال گیرنده دولت یا شهرداریها یا مؤسسات وابسته به آنها بوده و یا ملک بوسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده شود.که در این موارد چنانچه بهای مندرج در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد،بهای مندرج در سند (به نفع مودی)بجای ارزش معاملاتی ملاک احتساب مالیات قرار خواهد گرفت.برای روشن شدن موضوع توجه خوانندگان محترم را به مثال عددی زیر معطوف می دارد:
ملکی که مشتمل بر دو واحد آپارتمان مسکونی و یک باب محل کسب می باشد جمعا در قبال 00/000/300 ریال مورد معامله واقع شده است عرصه (زمین)ملک 300متر مربع و اعیان(زیربنا)آن دویست متر مربع می باشد با توجه محل وقوع ملک ارزش معاملاتی زمین آن به قرار متر مربعی 000/100 ریال و با توجه به نوع مصالح به کار رفته در ساختمان و قدمت آن،ارزش معاملاتی اعیان ملک هر متر مربع 000/150 ریال است.حق واگذاری(سرقفلی)محل کسب هم جداگانه به مبلغ 000/000/40 ریال بین طرفین معامله تعیین شده است.مالیات نقل و انتقال قطعی ملک و سرقفلی به شرح زیر می باشد:

مالیات نقل و انتقال
در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک و سر قفلی،عمده اختلافی که بین مودیان و ادارات امور مالیاتی ایجاد می شود بر سر حق واگذاری محل(سر قفلی) است.در مواردی که ملک توام با سرقفلی منتقل می شود از آنجا که معمولا بها ی سرقفلی به طور جداگانه در قولنامه و سند معامله مشخص نمی گردد.
ناگزیر اداره امور مالیاتی آن را بر اساس تحقیق و تخمین و بر آورد تعیین می نماید دلیل این امر ممکن است در اثر عدم ارائه اسناد و مدارک واقعی از طرف مودیان محترم و یا به واقعیت نرسیدن ادارات امور مالیاتی باشد در این گونه موارد بهتر است بهای روز همان ملک را با فرض مسکونی بودن آن مقایسه مابه التفاوت این دو قسمت را به عنوان ارزش سرقفلی منظور نماید در مورد انتقال سر قفلی به تنهایی هم اگرمودیان عزیز واقعیات را اظهار دارند و ماموران هم دقت بیشتر معمول دارند اختلاف به حداقل کاهش خواهد یافت ولی در حال مودیان حق دارند با تسلیم اعتراض به ادارات مالیات به مراجع ذیصلاح حل اختلاف مرجعه نمایند.

چند نکته مهم که باید مورد توجه ماموران ومودیان قرار گیرد:
چنانچه ملک یا حقوق راجع به آن وزارتخانه ها و مؤسسات و شرکتهای دولتی یا شهرداریها جهت ایجاد و یا توسعه مناطق نظامی و اموری از قبیل توسعه یا احداث جاده،راه آهن و غیره قرار گیرد دریافتی واگذارنده از این بابت مشمول مالیات نخواهد بود.
تنظیم سند وقف و حبس ونذر بابت ملک سیب تعلق مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی نمی گردد.
اگر ملکی دارای محل کسب است و این محل کسب قبلا واگذار گردیده اکنون با انتقال قطعی محل مزبور موقع انتقال قطعی منتفی است.
اگر ملک بطور مجانی واگذار شود(مانند هبه یا صلح بلاعوض)انتقال دهنده مشمول مالیات نخواهد بود بلکه دراینگونه موارد باید از انتقال گیرنده مالیات بر درآمد اتفاقی به ماخذ ارزش معاملاتی ملک به نرخ تصاعدی موضوع ماده 131 یا 105 قانون مالیاتهای مستقیم حسب مورد مطالبه و وصول نمود.
اولین نقل و انتقال قطعی ساختمانهای نوساز اعم از مسکونی و غیر بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد به موجب ماده 77 علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 این قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده درصد(10%) به ماخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود.اشخاص حقیقی و حقوقی مشمول مالیات دیگری از بابت در آمد حاصله از ساخت و فروش موضوع این ماده نخواهد بود.
تکالیف مودیان
واگذارنده سر قفلی مکلف است ظرف سی روز پس از انجام معامله اظهار نامه تسلیم و مالیات متعلقه را بپردازد.
3- مالیات بر در آمد املاک (مالیات در آمدهای متفرقه)
علاوه بر در آمد اجاره و در آمد حاصله ار انتقال عین و سرقفلی، سایر در آمدهای مالک ناشی از حقوق مختلف راجع به املاک مانند حق رضایت ملک و حق ارتفاق نیز مشمول مالیات است و مالیات این قبیل در آمدها هم با اعمال نرخ مذکور در ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم(2%) نسبت به مبلغ دریافتی تعیین می شود مثلا اگر مالک بابت اعلام رضایت خود برای واگذاری سرقفلی یک واحد کسبی توسط مستأجرش به مستأجر بعدی مبلغ 000/000/3 ریال دریافت نماید از مالک نامبرده مبلغ 000/60 ریال مالیات اخذ خواهد شد بدیهی است وصول این مالیات از مالک مانع وصول مالیات حق واگذاری محل مستأجر واگذارنده نخواهد بود.
نرخ ماده 131 قانون مالیاتهای مستقیم:
تا 000/000/30ریال در آمد مشمول مالیات سالیانه به نرخ 15%
تا میزان 000/000/100 ریال نسبت به 000/000/300 ریال 20%
تا میزان 000/000/250 ریال نسبت به 000/000/100 ریال 25%
تا میزان 000/000/000/1ریال نسبت به 000/000/250 ریال 30%
نسبت به بازار 000/000/000/1 ریال به نرخ 35%
مازاد یک میلیارد در آمد مشمول مالیات سالیانه به نرخ 35%
مالیات بر در آمد املاک (مالیات بر درآمد متفرقه )
در آمد شخصی حقیقی و یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در قانون مالیاتهای مستقیم مشمول مالیات بر در آمدهای املاک می باشد این مالیاتها عموماً عبارتند از:
مالیات نقل و انتقال قطعی املاک،حق واگذاری ناشی از املاک تجاری(سرقفلی)،مالیات بر در آمد اجاره واگذاری سایر حقوق مانند رضایت مالکانه.
1. نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد مشمول مالیات می باشد.
2. مالیات انتقال حق واگذاری محل طبق مقررات ماده 59ق.م.م به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ 2% در تاریخ انتقال می باشد
3. در آمد ناشی از اجاره واحدهای مسکونی استیجاری تا مجموع 200 متر مربع زیر بنای مفید در شهرستانها از پرداخت مالیات معاف است.
4. محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و افراد تحت تکلف مالک اجاری تلقی نمی شود،مگر آنکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که به اجاره پرداخت می شود.در صورتیکه چند واحد مسکونی محل سکونت مالک یا افراد مزبور باشد یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول موضوع این بخش خارج است.
5. مالکان مجتمعهای مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهر سازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می باشد.
6. هر شخص حقیقی که بجز در آمد اجاره در آمد دیگری نداشته باشد تا میزان معافیت حقوق بگیران (موضوع ماده 84 ق.م.م)از پرداخت مالیات بر در آمد اجاره املاک معاف است (این معافیت در سال 81 ماهانه 000/450/1 ریال و در سال 82 ماهانه 000/600/1 ریال می باشد)
7. سازمان امور مالیاتی کشور وفق مقررات ماده 158ق.م.م در خصوص بعضی از منابع مالیاتی کلاً یا جزئاً و درنقاطی که مقتضی بداند طبق آگهی منتشره در نیمه اول هر سال اعلام می نماید که در سال بعد اظهار نامه های مودیان مزبور را که به موقع تسلیم نموده باشند.بدون رسیدگی قرار خواهد داد (این تسهیلات به موجب آگهی منتشره و جهت عملکرد سال 1381 برقرارگردیده است و ادارات مالیاتی آماده دریافت اظهارنامه های مالیاتی مشمول این طرح(طرح خود اظهاری)تا پایان تیرماه82 می باشند).
فرم نمونه برگ خود اظهاری املاک اجاری مسکونی اشخاص حقیقی موضوع ماده 158ق.م.م ضمیمه است.
مهلت تسلیم اظهارنامه مالیاتی املاک تا آخر تیرماه سال بعد و در مورد انتقال حق واگذاری محل یا کسب و پیشه،تاسی روز پس از انجام معامله می باشد.

مدارک لازم جهت صدور گواهی انجام معاملات املاک
با استناد به ماده 187 ق.م.م اشخاصی که قصد ثبت یا اقاله و یا فسخ اسناد معاملات مربوط به املاک در دفاتر اسناد رسمی را دارند می توانند جهت اخذ گواهی انجام معامله با همراه داشتن مدارک ذیل به اداره امور مالیاتی مربوطه(بر اساس نشانی محل وقوع ملک)مراجعه نماید:
1. استعلام و دفتر اسناد رسمی
2. اصل و تصویر اسناد مالکیت
3. اصل و تصویر شناسنامه فروشنده و تصویر شناسنامه خریدار
4. اصول و تصویر گواهی پایان کار شهرداری و صورت مجلس تفکیکی(حسب مورد)
5. تصویر سند اجاری عرصه توسط مستأجرین املاک اوقافی
در خصوص املاک اجاری لازم است علاوه بر مدارک فوق، اصل و تصویر سند اجاری اعم از رسمی یا عادی ارائه گردد.
مدت زمان اقدام:زمان لازم برای صدور گواهی دو روز می باشد در صورت صدور برگ تشخیص مالیات،پس از پرداخت مالیات های متعلقه گواهی انجام معامله صادر خواهد شد.

ودیعه،وجه علاوه بر اجاره بها،رهن،رهن تصرف، رهن اجاره
ماده 54 قانون مالیات های مستقیم می گوید عقد اجاره هر گاه “موجر علاوه بر اجاره بها وجهی به عنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر از مستأجر دریافت نموده باشد میزان اجاره بر اساس املاک مشابه تعیین خواهد شد”این حکم قانون از نظر مالیاتی صرف در واقع یک مقرره ضد ترفند است که با توجه به تحولات روابط حقوقی بین مردم وضع شده است.
سوابق این تحولات را همه می دانند.بر اثر گرانی روز افروز اجاره بها در دهه های اخیر، مردم فرمولی برای حل مشکلات ابداع کرده اند.مستأجر مبلغی پول تدارک کرده و در اختیار موجر قرار می دهد و سود رایج پول را به عنوان جزئی از مال الاجاره منظور می نماید و به این ترتیب ضمن اینکه لااقل مبلغ اسمی پول وی تا پایان مدت اجاره محفوظ می ماند، ناچار از پرداخت ارقام معتنی به اجاره بها در هر ماه نخواهد بود.اما موجر فواید زیر را از این وجه دریافتی برای خود در نظر می گیرد:
1. به کار انداختن پول دریافتی در کسب و کار یا برای تأمین برخی هزینه ها.
2. در دست داشتن تضمین از مستأجر در قباله تخلفات احتمالی وی که مهم ترین این تخلفات عبارتند از تأخیر در پرداخت اجاره بهای مقرر، ایجاد خرابی در ملک، ایجاد هر گونه ناراحتی و بالاخره عدم تخلیه ملک در رأس مدت.
3. اعمال نوعی ترفند مالیاتی، به این معنی که مبنای تعیین مال الاجاره سند اجاره است و سندی که بین طرفین تنظیم می شود مبلغ اجاره بها کمتر از واقع قلمداد می نماید، در نتیجه امکان اجتناب از پرداخت مالیات واقعی پدید می آید.
از نظر مالیاتی تنها همین جنبه اخیر قضیه است که مورد توجه می باشد و قانون در مورد آن قاعده ضد ترفند مالیاتی به شرح ماده 54 را واضح نموده است.